V poslednom čase sa opäť v diskusiách s potenciálnymi a existujúcimi klientmi vraciame k téme, či je dobré mať svoj majetok alokovaný v rámci hotovosti, resp. prostredníctvom cenných papierov. A či nie je lepšie rozinvestovať ho prostredníctvom individuálnych nákupov nehnuteľností, drahých kovov a podobne. Základným argumentom je skutočnosť, že napr. nehnuteľnosť predstavuje definovanú hodnotu, podobne ako zlato, a nie je to imaginárna hodnota reprezentovaná kúskom papiera. Predsa len, ak kúpim 2-, -izbový byt, mám šancu, že ho časom predám, resp. minimálne dobre prenajmem, a nie som vystavený náladám niečoho takého imaginárneho, ako je kapitálový trh.
Ako vo všetkom, čo je spojené s financiami, ani tu neexistuje jednoznačná a rýchla odpoveď. Predovšetkým sa treba pozrieť na akúkoľvek nehnuteľnosť ako jednu z tried aktív. Ako všetky aktíva, aj nehnuteľnosť má svoje pozitívne aj negatívne stránky. A ani v tomto prípade by sme jedny alebo druhé nemali bezhranične obdivovať, resp. úplne zatracovať.
Nehnuteľnosť má svoje pevné postavenie v rámci klientovho celkového portfólia. Má svoju pevne definovanú úlohu a pozíciu a práve to by sme od nej mali v konečnom dôsledku reálne aj očakávať. Na jednej strane môže slúžiť ako riešenie bývania. V tomto prípade sa treba pozrieť na financie, ktoré do vlastného bývania dávame, ich cenu a hodnotu v čase. Existuje veľa investorov, ktorí preferujú nájomné bývanie a financie, ktoré by použili na jej nákup, investovali inak. Pre tento druh investorov je takéto fixovanie sa neprijateľné a argumentujú tým, že nájomné, ktoré mesačne platia, je nižšie ako výnosy, ktoré sami prostredníctvom svojich investícií dosahujú. A treba povedať, že mnohí z nich majú pravdu a skutočne sú schopní za povedzme 30 rokov dosiahnuť viac.
Na druhej strane je opačná pozícia investorov, ktorí smerujú všetko do nehnuteľností. Nechcem sa teraz venovať investorom, ktorí sa nákupom, predajom, resp. prenájmom nehnuteľností živia a v danej oblasti podnikajú. V tomto prípade totiž nejde o portfóliovú investíciu, ale o podnikanie, ktoré by som skôr z pozície investície do nehnuteľnosti posunul do akciovej pozície.
Ak sa pozeráme na nehnuteľnosť ako portfóliovú investíciu, mali by sme zodpovedať nasledovné otázky:
Ak sa na investíciu do nehnuteľnosti pozeráme ako na ochranu, potom by sme mohli postupovať aj tak, že sa do nej nasťahujeme, resp. nebude nám dlhodobo prekážať, že budeme danú nehnuteľnosť držať dlhšie.
Ak od nej očakávame výnos, mali by sme si stanoviť reálne predpoklady a očakávania. Dobrá nehnuteľnosť je taká, ktorá sa splatí v priebehu 12 - 14 rokov prostredníctvom nájmu. Treba zobrať do úvahy, že do nehnuteľnosti budem musieť v čase investovať, nemusí byť na 100 % v čase prenajatá (tzn., že bude sem-tam prázdna, čo výrazným spôsobom znižuje konečný výnos) a v neposlednom rade je veľmi dôležitá otázka, či ju kupujeme z vlastných, alebo cudzích zdrojov. To potom musíme započítať aj samotnú cenu financovania (hypotéka, úver...). Rovnako musím pridať aj nejakú vlastnú pridanú hodnotu – veľmi dobrý nákup, dobrá poloha a pod. Potom v konečnom dôsledku môžem očakávať aj kapitálové zhodnotenie, t. j. že predám lepšie, ako som nakúpil (popri výnosoch z nájomného...).
Určite sa na nehnuteľnosť dá pozrieť ako na nezávislú triedu aktív, ktorá si žije svojím životom bez ohľadu na stav a dôveru na kapitálových trhoch. V zlých časoch je schopná generovať pravidelný príjem, a ak ju v čase predáme, vieme na nej zarobiť, aj keď vládne dlhopisy stratia na svojej hodnote. Rovnako však v časoch najväčších rastov na trhoch vieme na zle nakúpenej nehnuteľnosti prerobiť, mať ju dlhodobo prázdnu a trápiť sa.
Suma sumárum, nehnuteľnosť je jedna z tried aktív, ktorú nákupom dostaneme do nášho portfólia. Ak bude jej hodnota (resp. hodnota všetkých nehnuteľností, ktoré vlastníme) s ohľadom na hodnotu portfólia príliš vysoká, môže sa stať, že budeme mať na prvý pohľad veľa majetku, ale bez rýchlej likvidity. Pretože ak je niečo na nehnuteľnosti naozaj rizikové, je to jej slabá likvidita, t. j. schopnosť predať ju kedykoľvek v čase a predovšetkým so ziskom.
VYPOČÍTAJTE SI VÝNOS
