Rozhovor s Tomášom Laštovkom, skupinovým výkonným riaditeľom Penta Real Estate, o súčasných i plánovaných realitných projektoch tejto spoločnosti na Slovensku i v Česku a o tom, čo to znamená byť dobrý developer.

> Ako sa darilo spoločnosti Penta Real Estate v minulom roku? V akej kondícii vystúpila z pandémie?

Veľmi dobre. Minulý rok bol pre nás druhý najlepší v histórii. Dosiahli sme zisk vo výške 126 miliónov EUR, hodnota našich aktív stúpla na 1,26 miliardy EUR, pričom návratnosť kapitálu bola až 33 %, čo je v porovnaní s ostatnými hráčmi v realitnom segmente naozaj vysoko nadpriemerné číslo.

Spoločnosť Penta Real Estate je v skvelej kondícii, čo je výsledkom toho, že sa nám podarilo vytvoriť skvelý tím ľudí, ktorých práca baví a majú jasné a ambiciózne ciele.

Pandémia nám teda významne neublížila, aj keď isté komplikácie nám priniesla – okrem prekážok v stavebných prácach sme napríklad istý čas nemohli pozývať klientov na obhliadky a odovzdávanie bytov. My sme sa však už v úvode pandémie, ešte v roku 2020, pripravili, urýchlili, zefektívnili a zdigitalizovali sme naše vnútorné procesy. Odbúrali sme množstvo administratívy, z čoho v súčasnosti profitujeme. Aj v tomto prípade teda platí, že všetko zlé je na niečo dobré.

> Ani súčasná situácia nie je práve jednoduchá, skloňuje sa najmä vysoká inflácia. Uplynulé roky sa niesli v znamení razantného stúpania cien nehnuteľností. Aký vývoj v tomto smere očakávate?

My ako developer v súčasnosti stojíme pred viacerými výzvami. Prudko zdraželi ceny stavebných materiálov, pohonných hmôt a energií. Navyše konflikt na Ukrajine narušil fungovanie mnohých dodávateľských reťazcov a spôsobil aj odliv robotníkov z tejto krajiny, i keď v poslednom čase sa situácia zlepšila.

Na zastabilizovanie alebo nebodaj pokles cien nehnuteľností by som teda rozhodne nestavil, navyše ponuka nových bytov je stále obmedzená a my sami vidíme, že trh dokáže absorbovať zvyšovanie cien, pretože po nehnuteľnostiach je veľký dopyt.

Na druhej strane, rast cien nehnuteľností znamená, že peniaze do nich vložené sa zhodnocujú aj v súčasnej inflácii, pričom hypotekárne úvery sú v prípade Slovenska stále výhodné.

> Prejdime k samotným projektom. Koľko ich máte v súčasnosti vo svojom portfóliu?

Ku koncu roka 2021 sme mali rozpracovaných 39 projektov, pričom keby sme toto číslo ešte rozmenili na jednotlivé etapy – napríklad bratislavské Bory Bývanie ich má až sedem – dostali by sme sa k počtu 79. Len čo jeden projekt dokončíme a predáme, snažíme sa investovať do ďalšieho. Stále sa však držíme na úrovni približne milióna štvorcových metrov v našom vlastníctve („land bank“). Ide o projekty, ktoré postupne zhodnocujeme zo štádia udeľovania povolení a samotnej výstavby až po kolaudáciu a odovzdanie priestorov klientom.

> V úvode minulého roka bývalý partner skupiny Penta Jozef Oravkin založil vlastnú developerskú spoločnosť. Ako to ovplyvnilo Penta Real Estate?

Odchod Jozefa Oravkina nám bol dopredu odkomunikovaný a prebehol za veľmi korektných a férových podmienok, doteraz s ním máme výborné vzťahy. V rámci vyrovnania jeho vlastníckeho podielu sme mu niektoré naše bratislavské projekty predali. Išlo o projekty, pri ktorých stál od samotného začiatku a ktoré majú preňho aj určitú emocionálnu hodnotu. Konkrétne išlo o projekty SKY PARK by Zaha Hadid (4. rezidenčná veža, kancelárska budova SKY PARK Offices, Jurkovičova Tepláreň a pozemok, na ktorom vyrastá kancelárska budova SKY PARK Tower), kancelárske projekty Digital Park I a II a pozemky určené pre development v blízkosti NBS. Predaj prebiehal za štandardných trhových podmienok a nám sa tak podarilo získať dodatočnú likviditu a kapitál na ďalšie investície, keďže v najbližších rokoch chceme výrazne expandovať.

Pentu Real Estate táto transakcia nijako neovplyvnila. V Bratislave máme aj naďalej veľké plány, naším cieľom je zameriavať sa na projekty dlhodobého charakteru, rozvíjať väčšie územia, vytvárať kvalitné miesta na život a dať týmto lokalitám novú identitu. Na západe Bratislavy staviame kompletne novú mestskú štvrť Bory, tiež sme začiatkom roka kúpili rozsiahle pozemky pri Dunaji, kde pripravujeme nový projekt South Bank.
V príprave máme aj rozsiahly projekt v mestskej časti Dúbravka a v hre sú i ďalšie nové akvizície.

> Je vôbec v mestách, v ktorých pôsobíte, ešte priestor na ďalší rast? Keď sa prejdeme Bratislavou, máme pocit, že sa stavia na každom kroku.

Priestor na akvizíciu nových projektov sa nehľadá ľahko, čo vyplýva jednak z charakteru miest, v ktorých pôsobíme, ale najmä z nepružného systému rôznych administratívnych povolení a samotných územných plánov. Rozhodne však nekupujeme všetko, čo sa v danej chvíli uvoľní, v tomto smere sme veľmi selektívni.

Máme radi lokality, ktoré sa v danom momente vnímajú ako zanedbané, my však v nich vidíme potenciál a celé územie transformujeme na niečo, čo prinesie radosť nielen samotným rezidentom, ale pozdvihne úroveň širokého okolia a stane sa tak dobrou vizitkou mesta ako takého.

Okrem toho sa sústredíme aj na lokality, ktoré sú v susedstve už nami developovaných projektov, ako napríklad zóna Bory. Tá vznikla okolo nami postaveného nákupného centra Bory Mall, na ktoré sa nabaľovali aj rezidenčné projekty, čoskoro dokončená najmodernešia nemocnica na Slovensku a dokonca verejná materská škola, a plánujeme aj školu. Takýmto spôsobom postupne vzniká samostatná a plnohodnotná mestská štvrť s kompletnou občianskou vybavenosťou. Práve v takýchto projektoch, ktoré pozdvihnú celé okolie, vidíme zmysel.

> Aké novinky ešte chystáte v Bratislave?

Ako som už uviedol, okrem spomínanej zóny Bory, ktorej rozvoj nám robí veľkú radosť, v Bratislave pracujeme aj na polyfunkčnom súbore s pracovným názvom Medze v mestskej časti Dúbravka oproti tamojšiemu štadiónu. Na projekte prebehla aj medzinárodná architektonická súťaž a už teraz môžem povedať, že zvíťazil návrh, ktorý celú lokalitu posunie zásadne vpred, či už samotnou úrovňou architektúry, alebo nadštandardnými technologickými spracovaniami.

V štádiu prípravy je aj projekt South Bank na južnom brehu Dunaja z petržalskej strany. Zatiaľ ide tiež o pracovný názov odkazujúci na istý londýnsky development, ktorý zrevitalizoval pôvodne zanedbané územie a urobil z neho vyhľadávanú lokalitu so špičkovou architektúrou. Takúto víziu máme aj v Petržalke – pôjde o kombináciu rezidenčného a kancelárskeho developmentu, ktorý bude poskytovať nádherné výhľady na Dunaj a Staré Mesto a nevzhľadnú a nevyužitú lokalitu premení na oblasť v hlavnom meste, kde budete chcieť bývať.

> Ako pokračujú projekty Penta Real Estate v Českej republike?

Našou vlajkovou loďou v Prahe ostáva Masaryčka, ktorá má niekoľko fáz.

Po dokončení sa stane novým centrálnym pulzujúcim srdcom mesta s unikátnou architektúrou z ateliéru Zahy Hadid.

V tejto lokalite sme objavili obrovský potenciál, pár desiatok metrov odtiaľ stojí kancelársky komplex Florentinum a hotel Motel One. Projekty, ktoré sme pred pár rokmi už predali a teraz vidíme, že významne vyzdvihli charakter celej štvrte.

S revitalizáciou zanedbaných brownfieldov máme v Prahe veľké skúsenosti – v areáli bývalej továrne na letecké motory v pražských Jinoniciach sme už zrealizovali súbor Waltrovka, ktorý kombinuje rezidenčné, administratívne, retailové a relaxačné funkcie. Okrem konceptu kancelárských budov a rodinných radových domov, takzvaných Townhouses, sme tu realizovali aj nový dvojhektárový park, centrálne námestie, ihriská a športové zóny. Zo štvrte, ktorej sa každý vyhýbal, tak vznikla plne rozvinutá mestská zóna poskytujúca svojim obyvateľom plnú občiansku vybavenosť. Práve takéto projekty nás bavia najviac a robia nám obrovskú radosť.

> Plánujete aktivity aj na iných trhoch okrem českého a slovenského?

V blízkom čase nie. Našu prítomnosť v Poľsku sme nateraz uzavreli predajom posledného zrealizovaného projektu a pozemku vo Varšave. Ďalšie projekty zatiaľ nechystáme. Ceny vo Varšave nám totiž už nedávali zmysel, všetky zaujímavé pozemky totiž na prelome tisícročia skúpili tamojší developeri, a tí určujú ceny. Navyše prevádzkovanie kancelárie vo Varšave tiež so sebou prinášalo komplikácie nielen z hľadiska nákladov, ale i vnútorných procesov a reportovania. Napriek tomu náš poľský príbeh vnímame ako úspešný, keďže naše angažovanie v tomto regióne nám prinieslo očakávané zisky.

Okrem toho sme sa istý čas pozerali aj na Berlín, kde bola jedna väčšia transakcia takpovediac už „na spadnutie”. Pre neistotu na trhoch a aj v dôsledku nedávnej pandémie sme sa však rozhodli tento projekt nerealizovať, keďže sme to vyhodnotili ako príliš veľké riziko. Nad Berlínom však „palicu nelámeme”, máme tam vybudované dobré vzťahy, a tak nevylučujem, že sa tam vo vhodnom čase vrátime.

> Pozrime sa do budúcnosti, kde vidíte Penta Real Estate o päť alebo o desať rokov?

Chceme byť vnímaní ako spoľahlivý a spoločensky zodpovedný developer, ktorý za sebou necháva kvalitné stavby, ktoré robia radosť nielen samotným rezidentom, ale svojou pridanou hodnotou na vyššiu úroveň potiahnu aj širšie štvrte.

Nechceme teda za každú cenu súťažiť veľkosťou, dôraz budeme aj naďalej klásť na kvalitu.

Zároveň chceme stabilne rásť a investovať do nových projektov, ktoré nám budú dávať zmysel a prinesú nám zodpovedajúci zisk.

Špeciálnu pozornosť aj naďalej budeme venovať zefektívňovaniu a digitalizácii našich procesov, aplikujeme nové technológie, odstraňujeme zbytočnú administratívnu záťaž a šetríme tak zbytočné náklady. Tie môžeme premietnuť do vyššej kvality projektov.

Za naše zrealizované projekty sa rozhodne hanbiť nemusíme a v tomto nastavení aj ostaneme. Ak môžem byť osobný – a myslím, že môžem hovoriť aj za svojich kolegov – chcem, aby som výsledky našej práce, teda krásne a fungujúce stavby, raz s hrdosťou mohol ukazovať svojim vnukom.

> Na záver dovoľte tradičnú otázku – ako relaxujete, aké sú vaše koníčky?

Veľmi rád fotografujem na film, mám rád čiernobiele fotografie, ktoré si aj sám ako samouk vyvolávam. Takýto spôsob fotografovania mi prináša hneď tri radosti – samotný moment, keď cvaknem spúšť, druhý, keď si doma prezerám negatívy a predstavujem si, ako bude záber vyzerať, a tretí, keď fotku digitálne naskenujem. Baví ma, že každý záber si musím dopredu premyslieť, keďže na filme je len obmedzené množstvo okienok. Nevznikne tak 100 fotiek, ale povedzme len 10, ale dobrých.

Keď nad tým teraz rozmýšľam, tento prístup presadzujem aj v práci – kvalita pred kvantitou, všetko si radšej dopredu poriadne premyslím, zhodnotím podmienky a až potom sa do toho pustím, nech výsledok stojí naozaj za to. Takto by mal uvažovať snáď každý dobrý developer, nemyslíte?

Autor: Tomáš Laštovka, skupinový CEO Penta Real Estate